Bisakah Hak Pakai Ditingkatkan Menjadi Hak Milik? Begini Penjelasan Hukumnya

Pertanyaan seperti ini sering muncul di tengah masyarakat — terutama bagi mereka yang mewarisi rumah dari orang tua, namun ternyata sertifikat tanahnya masih berstatus Hak Pakai (HP), bukan Hak Milik (HM).

Lalu, apakah Hak Pakai bisa “naik kelas” menjadi Hak Milik?

Jawabannya: BISA, asal memenuhi syarat-syarat tertentu.

Namun, tidak semua Hak Pakai dapat diubah menjadi Hak Milik.

Mari kita bahas satu per satu secara jelas.

 

1. Apa Itu Hak Pakai dan Siapa yang Bisa Memilikinya

Dalam Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), disebutkan bahwa:

“Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.”

Artinya, Hak Pakai bukanlah kepemilikan penuh atas tanah.
Pemegang Hak Pakai hanya berhak menggunakan atau memanfaatkan tanah, tapi tidak sepenuhnya memiliki seperti pemegang Hak Milik.

Menurut Pasal 42 UUPA, subjek yang dapat memperoleh Hak Pakai antara lain:

• Warga Negara Indonesia (WNI),
• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
• Badan hukum Indonesia, dan
• Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

 

2. Jangka Waktu dan Perpanjangan Hak Pakai

Berdasarkan Pasal 45 dan Pasal 49 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai, terdapat dua jenis Hak Pakai:

1. Hak Pakai atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan (HPL)
• Berlaku maksimal 25 tahun,
• Dapat diperpanjang 20 tahun lagi,
• Setelahnya bisa diperbaharui dengan permohonan baru.
2. Hak Pakai atas Tanah Milik Perseorangan
• Berlaku maksimal 25 tahun,
• Tidak bisa diperpanjang,
• Namun bisa diperbaharui melalui kesepakatan baru dengan pemegang Hak Milik.

Jadi, kalau tanah Anda Hak Pakai di atas tanah negara, bisa diperpanjang dan bahkan diperbaharui.
Tapi kalau Hak Pakai itu berdiri di atas tanah milik orang lain, harus ada perjanjian baru dengan pemilik tanahnya.

 

3. Bisakah Hak Pakai Dinaikkan Menjadi Hak Milik?

Bisa — tapi dengan syarat tertentu.

Dasarnya adalah Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Dalam Pasal 1 ayat (1) disebutkan:

“Hak Milik dapat diberikan atas tanah Hak Pakai yang digunakan untuk rumah tinggal milik perseorangan Warga Negara Indonesia yang luasnya tidak lebih dari 600 m².”

Artinya:

• Subjeknya harus Warga Negara Indonesia,
• Obyeknya tanah Hak Pakai yang digunakan untuk rumah tinggal,
• Luasnya tidak melebihi 600 m²,
• Tanah tersebut bukan atas nama badan hukum atau WNA,
• Dan belum memiliki lebih dari 5 bidang Hak Milik rumah tinggal dengan total luas 5.000 m².

Jika semua syarat ini terpenuhi, maka pemegang Hak Pakai bisa mengajukan permohonan peningkatan status tanahnya menjadi Hak Milik.

 

4. Persyaratan Administratif untuk Mengajukan Perubahan Hak

Permohonan peningkatan Hak Pakai menjadi Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat (BPN) dengan melampirkan dokumen sebagai berikut:

1. Sertifikat Hak Pakai asli;
2. Fotokopi identitas diri pemohon (KTP dan KK);
3. Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal, berupa:
• Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan), atau
• Surat keterangan dari lurah/kepala desa setempat bila IMB belum tersedia;
4. Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir (jika luas tanah ≥ 200 m²);
5. Surat pernyataan pemohon bahwa total kepemilikan Hak Milik untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 bidang dengan total luas ≤ 5.000 m²;
6. Surat Keterangan Waris (bila tanah tersebut merupakan warisan);
7. Surat Kuasa dari para ahli waris lain (jika nama di sertifikat masih atas nama orang tua).

Selain itu, pemohon wajib membayar uang pemasukan ke kas negara sesuai ketentuan agraria.

 

5. Jika Sertifikat Masih Atas Nama Orang Tua yang Sudah Meninggal

Dalam kasus Anda, sertifikat masih atas nama ayah mertua yang telah meninggal dunia.
Maka langkahnya adalah:

1. Urus surat keterangan waris (SKW) di notaris (untuk non-Muslim) atau di Pengadilan Agama (untuk Muslim);
2. Balik nama sertifikat dari nama pewaris (ayah mertua) ke nama ahli waris sesuai SKW;
3. Setelah atas nama istri Anda, barulah dapat diajukan peningkatan dari Hak Pakai menjadi Hak Milik.

 

6. Bisakah Tanah Hak Pakai Diperjualbelikan?

Ya, bisa, tapi dengan syarat tertentu tergantung dari status tanahnya:

• Jika Hak Pakai di atas Tanah Negara atau Tanah HPL,
  → Bisa dijual, dialihkan, atau diwariskan (Pasal 54 ayat 1 PP 40/1996).
• Jika Hak Pakai di atas Tanah Milik,
  → Hanya bisa dijual jika perjanjian awal antara pemilik Hak Milik dan pemegang Hak Pakai mengatur hal itu.
  → Kalau tidak ada ketentuan tersebut, maka Hak Pakai tidak dapat dijual kepada pihak ketiga.

Setiap transaksi jual-beli Hak Pakai wajib dibuat dengan Akta PPAT dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan.

 

7. Jika Tidak Bisa Ditingkatkan, Apa yang Bisa Dilakukan?

Kalau ternyata Hak Pakai atas tanah Anda tidak memenuhi syarat untuk menjadi Hak Milik, masih ada opsi lain, yaitu:

• Memperpanjang Hak Pakai jika berdiri di atas tanah negara, atau
• Memperbaharui perjanjian Hak Pakai dengan pemilik tanah (jika tanah milik perorangan).

Hal ini dilakukan dengan mengajukan permohonan perpanjangan ke BPN sebelum masa berlaku sertifikat habis.

 

Kesimpulan: Apakah Bisa Ditingkatkan?

Kondisi	Bisa Ditingkatkan ke Hak Milik?	Keterangan
Tanah Hak Pakai di atas Tanah Negara, digunakan untuk rumah tinggal WNI, luas ≤ 600 m²	✅ Bisa	Berdasarkan Kepmen Agraria No. 6/1998
Tanah Hak Pakai di atas Tanah Milik orang lain	❌ Tidak bisa langsung	Hanya bisa jika dibuat perjanjian baru dengan pemilik tanah
Tanah Hak Pakai milik WNA / badan hukum	❌ Tidak bisa	Hak Milik hanya untuk WNI
Hak Pakai rumah warisan dari orang tua (WNI)	✅ Bisa, setelah balik nama ke ahli waris	Diperlukan SKW & permohonan ke BPN

 

Dasar Hukum

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
2. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai
3. Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal

 

Kesimpulan Akhir

Ya, Hak Pakai bisa dinaikkan menjadi Hak Milik, tapi hanya untuk:

• Tanah negara,
• Digunakan untuk rumah tinggal pribadi,
• Luas ≤ 600 m²,
• Dimiliki oleh Warga Negara Indonesia,
• Dan belum memiliki lebih dari 5 bidang Hak Milik rumah tinggal.

Jika semua syarat terpenuhi, istri Anda bisa segera mengajukan permohonan ke BPN setempat dengan dokumen lengkap — termasuk surat waris bila sertifikat masih atas nama orang tua.